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Calculer votre rendement locatif avec ERA

Investir dans un bien immobilier locatif est un bon investissement mais à une condition : il faut que le bien en question soit de bonne qualité. Pour le savoir, il faut étudier le marché locatif, voir les prix des biens similaires à son futur investissement et plus important encore, calculer le rendement locatif, dont nous vous parlons ci-dessous.

Le rendement locatif est le ratio entre le prix d’acquisition du bien locatif et son prix de revient. Il s’agit donc d’un indicateur qui permet d’estimer le bénéfice que rapporte l’investissement. Il s’exprime en pourcentage et sur une base annuelle. Il y en a deux sortes : le rendement locatif brut et le rendement locatif net.
C’est en calculant le rendement locatif que vous pourrez connaître la qualité effective de votre futur investissement et savoir quelle est la rentabilité réelle du bien locatif dans lequel vous souhaitez investir. C’est d’ailleurs le meilleur argument à fournir si vous souhaitez obtenir un prêt auprès des organismes bancaires pour l’acquisition de votre futur investissement. Ainsi, le rendement locatif permet à la banque d’identifier la sûreté et la pertinence de votre investissement et donc du sien.

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le prix de revient brut du bien locatif càd le montant des loyers perçus hors charges pendant un an et son prix d’acquisition total tout frais compris.
Prenons un exemple. Vous désirez acquérir un studio d’une valeur de 200 000 euros avec les frais d’agence et les frais d’acquisition. Le loyer mensuel est de 800 euros hors charges. Le calcul du rendement locatif brut se fera comme suit : ((450*12)*100)/90000 = 4,8%. Donc, le rendement brut de ce bien locatif, avec son prix d’acquisition total comme base de calcul, est de 4,8%. 

Si vous voulez négocier avec des banques pour l’acquisition de votre bien locatif, vous devrez inclure dans le prix de revient de son achat, pour le calcul du rendement locatif brut, les intérêts de votre prêt ainsi que les frais d’assurance relatifs à cela. Vous pouvez faire une estimation si vous ne savez pas encore le montant exact de ces diverses charges. Cela vous permettra d’avoir une meilleure visibilité de la rentabilité de votre investissement durant la période d’amortissement de votre prêt. Idem pour le rajout des coûts estimés pour des travaux éventuels.
Est-ce suffisant de calculer le rendement locatif brut du bien immobilier locatif ? La réponse est non. En effet, il ne s’agit que d’un premier élément pour l’estimation du rendement du bien locatif. Les charges à la location ne sont pas prises en compte dans son calcul alors que ceux-ci peuvent nettement influer sur la rentabilité locative. Ces charges varient suivant le bien locatif et sa situation géographique.

Le rendement locatif net des charges
Il faut prendre en compte les frais futurs occasionnés par l’utilisation du bien, sans oublier les charges annuelles.
Pour le calcul, il faut juste ajouter au prix de revient de l’achat ces diverses charges, tout comme le coût du crédit en cas d’emprunt à la banque ou encore en cas de réhabilitation. Il serait donc normal que le pourcentage du rendement que vous aurez après le calcul aura une grande différence avec le rendement brut. Presque toutes les charges sont prises en compte dans le calcul du rendement locatif net des charges que vous pourrez, en le calculant, avoir un rendement proche de la réalité. Il y a des charges non récupérables, charges à payer pour le logement locatif mais qu’on ne peut pas demander à son locataire. C’est le cas par exemple en cas de copropriété de l’immeuble. Ainsi, le propriétaire du bien en question est tenu de payer les charges de copropriété. A ces charges aussi s’ajoutent les travaux d’entretien de l’immeuble qui ne sont pas imputables au locataire, c’est-à-dire en dehors des petits travaux d’entretien comme la réparation d’un petit trou sur les murs ou bien les réparations locatives découlant de la faute du locataire. Dans ces cas, ce dernier doit le faire lui-même. Le précompte immobilier sera également une charge pour le propriétaire. En fonction du type de gestion que vous choisirez, tenez compte également des frais liés à la gestion locative (via un administrateur de biens ou via une agence). En général, ce service coûte entre 8 et 15% du prix annuel des loyers hors charges et inclut souvent les diverses assurances pour la protection de votre bien et donc de votre investissement telles que l’assurance du bien, la responsabilité civile, l’assurance de la copropriété, éventuellement une assurance de carence locative ou une assurance des loyers impayés.

Contactez-nous si vous avez la moindre question. l’équipe d’ERA Luxembourg est là, 24/7 pour vous accompagner dans vos projets immobiliers, vente, achat et location.

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